美国一名租客，近25年间不断更换姓名和身份，在得克萨斯州、科罗拉多州辗转租房，留下近30次驱逐记录。
她住进别人的房子后拖欠租金，再利用漫长的司法程序拖延搬离。有人因此损失数万美元，还有房东最终连房子都没能保住。
近日，这名女子终于被法院判处20年监禁。
01
租客一分钱没付
房东最后却失去了房子
2023年，得州房东Jessica Davis夫妇将位于Rowlett的一套四卧室住宅挂牌出租。
不久，一名自称“Heather Schwab”的女子前来看房并申请租住。表面上看，她提交了身份和申请材料，也通过了租房流程，Davis夫妇没有察觉明显异常，最终同意把房子交给她。
但他们当时并不知道，眼前的这名女子其实叫Heather Ruybal，她使用的不是自己的真实身份，而是冒用了她父亲的姓名，并伪造了父亲的签字。
更让房东措手不及的是，Ruybal入住后始终没有按照约定支付房租。
随着欠租不断累积，Davis夫妇因迟迟收不到租金，不得不启动法律程序，试图将她从房屋中驱逐出去。
图源：CBSnews
但在美国，想要把租客“请出去”可不是一件容易的事情，必须依法发出通知、提起诉讼，再等待法院作出裁决。这一过程可能持续数周甚至数月。
很显然，Ruybal对这一套流程非常熟悉。
达拉斯县助理地方检察官Amber Moore表示，Ruybal非常熟悉驱逐程序，也知道如何利用这一过程拖延搬离。
“这就是她谋生的方式。”Moore说，“她会搬进别人的房子，明知自己不会支付房租，然后利用驱逐程序，让自己继续住在那里数月之久。”
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对于Davis夫妇来说，这场租赁纠纷带来的损失远不止几个月的租金。由于长期收不到租金，他们逐渐无力承担房屋贷款等开支，最终甚至失去了这套房产。
来源：abc7
等到Ruybal终于搬走，Davis夫妇重新进入房屋时，眼前的景象让他们“吓傻了”。
屋内到处是垃圾、腐烂食物和杂物，两个厕所严重堵塞，空气中弥漫着尿液和香烟味。Davis夫妇甚至无法直接找普通清洁公司处理，后续还需要花费大笔费用进行清理和修复。
经过漫长的司法程序，陪审团最终于今年7月27日裁定Ruybal重罪诈骗罪名成立。8月31日，法院正式作出判决，判处她20年监禁，并责令她向Davis支付4万美元赔偿。
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02
近25年换身份租房
留下近30次驱逐记录
事实上，2023年的这起得州租房诈骗案，并不是Ruybal第一次犯案。
早在2018年，她就曾在科罗拉多州因冒用亲属身份租房而被定罪。当时，她被指使用父亲和姨妈等亲属的身份信息申请租赁，并在获得房屋后引发租金纠纷。
法院最终判处她6年监禁，她实际服刑超过3年后获释。
然而，出狱后Ruybal并没有停止类似行为。此后她又陆续在科罗拉多州多地租住不同房屋，并再次陷入拖欠租金、遭房东驱逐的纠纷。
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2024年，Ruybal在丹佛租下一处住宅。房东Stephanie Williams后来发现，Ruybal本人已经搬走，但她的儿子仍未经允许住在屋内，而房屋还出现甲基苯丙胺(毒品)污染问题。
此类污染通常需要专业检测和清理，不仅处理成本高，也可能导致房屋在一段时间内无法正常出租或居住。
而Ruybal本人已经搬到Castle Rock的另一处住宅。房东Wes Manning表示，2025年9月，Ruybal租下他的房屋，并使用“Ann Ruybal”这一名字签订租约。
起初，她连续数月按时支付房租，Manning也完成了背景调查和收入核实，并未发现明显异常。然而到了2026年3月，租金突然中断。Manning后来才逐渐了解到她此前的租房记录。
而随着更多案件被调查出来，Ruybal长期以来的租房经历也逐渐浮出水面。
法院记录显示，过去近25年里，她曾在科罗拉多州和得州频繁更换身份、租住不同房屋，并留下大量驱逐记录。当地媒体此前调查称，她遭驱逐的次数已经接近30次。
信息截取自：Nypost.com
这些记录也成为检方此次要求重判的重要依据之一。Ruybal此前已经因类似诈骗罪入狱，检方请求，将此次案件的最高刑期从原本的10年提高至20年。
03
还有官司：再涉50万美元盗窃案
除了多起租房纠纷和诈骗案件，Ruybal目前还在丹佛面临一宗金额超过50万美元的刑事案件。
警方指控，她此前曾在一家企业担任薪资经理和簿记员，工作时间接近两年。由于工作涉及公司薪资和财务事务，她拥有处理工资支付等相关业务的权限。
Ruybal涉嫌利用职务便利操作公司工资系统，将企业资金支付给一些所谓的“员工”，但调查人员后来发现，其中部分人员可能并不存在。
调查人员还发现，部分资金最终流入了与Ruybal有关联的银行账户。警方据此认为，她通过一系列操作从公司转移了超过50万美元。
如果这起案件最终定罪，她最高可能面临12年监禁。
图源：AbcNews.com
值得注意的是，这同样不是Ruybal第一次被指控从雇主处拿走公司资金。
2023年，她曾因涉嫌从前雇主Quality Linings and Painting公司盗取超过1万美元而受到刑事指控。
公司方面当时发现，她涉嫌未经授权提高自己的工资，并将公司资金用于个人支出。该案最终通过认罪协议解决，她被判处18个月缓刑。
04
房主出租房屋时
如何避免落入类似陷阱？
这起案件最大的提醒是，出租房屋不能只看租客是否有工作、有收入，更要认真核实身份、收入来源和过往租房记录。
尤其是租客提供的信息前后不一致，或者急于入住、要求房东跳过正常审核程序，都应该提高警惕。
如果租客开始拖欠房租，房东也不要因为对方一再承诺“过几天就付”而迟迟不处理。
该发通知就发通知，该走法律程序就及时走程序，同时保留租约、付款记录、聊天记录以及房屋状况等证据。
在美国，房东不能因为着急收回房屋，就自行换锁、断水断电或者把租客的东西搬出去。即便租客确实欠租，通常也需要按照当地法律程序处理，否则房东反而可能面临新的法律纠纷。
Ruybal的案件也提醒房主，遇到问题租客时，越早发现异常、启动程序，越有可能减少租金、维修和诉讼等方面的损失。
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